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房改房繼承糾紛 南京房改房土地證需辦理過戶
[摘要]
房改房交易過程中,買賣雙方最擔心的基本上都是資金問題,買房人擔心付瞭房款拿到不好的房子,賣方則擔心辦瞭過戶卻拿不到全款。這不這裡就有一起南京房改房買賣糾紛案,楊先生賣房就是收瞭首付款辦瞭過戶,但買房人的貸款遲遲下不來,拖瞭很久也拿不到全款,很是添堵。
房改房繼承糾紛:房改房交易過程中,買賣雙方最擔心的莫過於資金問題,買房人擔心付瞭房款拿到不好的房子,賣方則擔心南京房改房土地證過戶,辦瞭過戶卻拿不到全款。這不這裡就有一起南京房改房買賣糾紛案,楊先生賣房就是收瞭首付款辦瞭過戶,但買房人的貸款遲遲下不來,拖瞭很久也拿不到全款,很是添堵。
事件回放
房子已經過戶,貸款卻遲遲下不來
楊先生於2009年10月中旬托女兒將自己的一套位於秦虹小區(小區網 論壇)的房子掛在某網站上出售,掛牌價約為57萬元。 這個價格真心不高。
楊先生認為。10月31日,實德房產經紀人鮑女士找到楊先生,聲稱客戶堯先生看中瞭這套房產,有意購買。楊先生隨即將房子委托給中介公司,並擇日與買房人簽訂瞭買賣協議,約定買方提供21.2萬元後辦理過戶,第二筆房款35萬元於12月20日前到位,12月25日交付最後一筆房款1萬元,自己交出房屋。
當拿到首付款後,考慮到協議已經很清晰,而且有中介公司見證,楊先生就於11月2日先辦理瞭過戶手續。不想,直到今天,買房人的房款依然沒有到位,理由是 銀行的公積金貸款還沒批下來 。眼看著臨近年關,自己欠別人的款也要還,楊先生十分焦急。另外,還有件事兒讓楊先生十分鬱悶, 我明明談的是凈價57.2萬元,但後來還是繳瞭幾千塊錢的稅,買房人不肯承擔。
接著根據楊先生提供的信息,記者隨即進行采訪,探究事件原因並盡力解決問題。
在南京實德房產銷售有限公司經理葉建新認為,去年掛牌時,秦虹小區的二手房價格在9500元/平方米左右,楊先生的掛牌價約為8700元/平方米,所以很快就有瞭買傢。為瞭促成交易,經紀人鮑女士於過戶當天就和擔保公司一起幫買房人申請貸款。
由於買房人堯先生需要組合貸款,我們告知楊先生公積金貸款會稍微慢一點,他也認可瞭,並約定於2009年12月25日前交易完畢。另外,買賣合同上還有類似於房款逾期30天仍未到位,可向法院申請撤銷交易條款。
但由於這套房產是房改房,房齡比較大,土地證辦得比較晚,房產證上的地址與土地證的地址不一致, 看到兩證時就已發現這個問題,楊先生去派出所開瞭證明,拿著證明到房管局辦理過戶。 證件辦好後,銀行發現新辦的房產證與房子目前的地址仍有偏差,不得已隻好再次更換證件, 這一耽誤又
是15個工作日,導致貸款延期。 葉經理也表示無奈。但是,葉經理告訴記者,南京市住房公積金管理中心已經審批,目前隻等建行下款。記者數次致電買房人堯先生確認貸款事宜,但對方電話一直處於停機狀態。
關於房屋 凈價 一說,中介公司也深感委屈。 楊先生表示這是他的唯一一套住房,經紀人判斷符合免契稅的條件。但後來交易過程中,發現並不是楊先生唯一住房,所以他才交瞭幾千塊錢的稅,如果此時再讓買房人來承擔不合情理。
律師說法
明確付款期限,也得考慮意外情況
對於此事件,江蘇東南律師事務所律師魏偉認為,雖然雙方合同中約定交易完畢期限,但由於賣方楊先生所售房屋兩證本身存在瑕疵,導致買方不能及時向銀行申請貸款而延誤瞭付款期限,根據公平原則,履行期限應相應順延。所以買方隻要在新的履行期限內支付餘下的房款即可,否則會構成違約,賣方可依約定解除合同。
中介公司作為雙方委托的專業機構,要對房屋的兩證仔細核查並及時提醒買賣雙方。因考慮不周而導致合同不能履行或者履行期限過長,中介公司應承擔相應的賠償責任。此案例中,中介公司已預留時間等待貸款申請。
在房屋買賣交易中,如果買方以現金方式支付全款的,最好約定在買方付清大部分房款的當日辦理過戶手續。如以貸款形式支付尾款的,則要考慮到因個人因素無法獲得銀行貸款的風險,在合同中明確約定貸款支付的期限,這樣既體現瞭公平,也最大限度地保障瞭雙方權益。
友情提醒
避免房款糾紛,中介服務至關重要
在2009年底,火爆的二手房成交,因房款無法到位導致的違約頻頻出現。 我們中介公司會在合同上添加附加條款,比如 無論何種原因,買方在約定日期內無法提供額定房款,將承擔違約責任 ,一旦買方因資金問題無法繼續交易,賣房人就可以拒絕過戶,以保障自己的權益。 淘然居房產董事長崔榮麗告訴記者。
有業內人士認為,服務到位的中介公司不僅會幫客戶買賣房產,更重要的是承擔充分的告知義務,協助客戶高效交易,告知其交易過程中可能遇到的貸款問題或其他風險,並提出合理的解決方案。另外,買賣雙方也要盡量瞭解相關政策法規,如果是老年人出售或購買房產,最好是由子女或年輕親屬陪同。
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楊先生於2009年10月中旬托女兒將自己的一套位於秦虹小區(小區網 論壇)的房子掛在某網站上出售,掛牌價約為57萬元。 這個價格真心不高。
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